关于促进我市商品房去库存的建议
作者:民建杭州市委会 发布时间:2016-10-19 14:58:23 点击率:

近段时间以来,中央高层关于房地产市场频繁发声,要求积极化解房地产库存、促进房地产业持续发展。在限购限贷放开及央行先后连续5降息降准政策的推进下,2015年杭州楼市随着3·30新政、降首付、公积金政策调整等宏观政策的落实,购房门槛已大大降低,房地产市场延续了“量升价稳”的运行走势。特别是第三季度以来,随着资金回笼情况的好转和G20峰会、亚运会的利好效应初步显现,开发企业拿地热情增加,热点板块地王频现,促进新房市场成交趋暖。但整体看来,目前杭州市去库存速度仍不理想,库存压力仍然较大,去库存工作面临诸多困境。

一、近期杭州房地产市场基本特征和主要困难

根据透明售房网等统计数据表明,2015年杭州市商品房交易稳中向好,截至2015年12月31日,杭州全市商品房成交148769套,成交面积1572.1万平方米,成交金额2372.9亿元,同比分别增长37.4%、33.5%、38.2%。其中,杭州市区商品房成交132921套,成交面积1399.0万平方米,成交金额2236.0亿元。根据国家统计局11月18日公布的《70个大中城市住宅价格销售价格变动情况》,杭州新建商品住房销售价格自今年4月份以来已经连续8个月环比小幅上涨,涨幅介于一二线城市之间,并自8月份开始连续4个月实现同比上涨,房价整体呈“企稳回升”态势。

虽成交量、成交面积和成交金额等数据均创下历史新高,但今年杭州楼市商品房库存依旧在高位运行,可售库存绝对值依然较大。截至2015年12月31日,杭州市商品房库存167231套,以今年的成交去化速度,消化剩余库存仍超过12个月,而同样连续数月成交破万套的南京由于库存仅5万多套,去库存仅需半年时间。目前杭州房地产市场去库存的压力和困难主要表现在:

1.各区域市场分化明显。从全市看,县(市)压力大于市区,新城压力大于老城。主城区商品住房显性库存于4月末达到峰值后呈现持续回落态势,但周边县市受人口基数较小、外来购房需求放缓等因素影响,桐庐、临安、建德、淳安等商品住房库存去化周期分别为24月、27月、20月、22月,明显高于杭州市区10.7个月的去化周期。从成交量对比来看,几个县(市)之间也存在分化,其中临安、建德、淳安商品住房成交套数较去年同期分别增长53%、42%、32%,但桐庐商品住房成交套数较去年同期下降了1%。从主城区的库存数据来看,受区域配套、交通不便等因素影响,城东新城、临平和良渚等板块面临巨大的库存压力,以库存商品住房为例,余杭区占全市总量的31.5%,萧山区占全市总量的13.6%,江干区占全市总量的11.5%,共占全市库存量的56.6%。

2.与市场需求难对接,去库存艰难。一是存量住宅项目受制于当时户型70/90限制,大部分库存项目以90㎡以下为主,小户型受位置、采光、结构等先天劣势及多种因素影响,与当前市场比重越来越大的改善型需求难对接。二是相对商品住房库存同比略有下降的趋好情况,非住宅项目的库存压力远高于住宅。受当下经济形势相对平淡、商业经营不景气、电商快速发展以及项目扎堆等因素影响,消费者对非住宅项目的投资逐渐趋于理性,非住宅项目的销售困难也随之而来,再加上商业项目的一本预售证通常一次性领出上千套房源,导致库存量增长幅度迅速,库存居高不下。2015年全市非住宅存量4.5万套,占全市库存量的26.8%,可售面积高达916.3万平方米,同比上升26.1%。全市非住宅去化周期持续增加,2015年末达到54.8个月。随着分期建设的园区项目的推进,近几年还将会有大量写字楼等办公类用房、商铺出现,库存还将持续添压。

二、对商品房去库存的意见建议

1.针对性谋划,实施区别化去库存刺激政策。制定有针对性的政策措施促进周边区域去库存,建议各区县市根据本地房地产市场的实际情况,适当调整住房产品供应类型和区域,以平衡市场需求。借鉴国内其它城市做法,研究制定商品房购买契税、印花税补贴等地方性购房优惠政策。同时加速推进萧山、余杭、富阳与主城区的一体化速度,加速对接交通、教育、医疗等项目,更快更好地吸引购房需求分流到周边区域。

2.合理调节,控制土地供应规模和结构。制定土地供应总体控制指标和相关考核细则,从源头上严格控制土地出让的规模和节奏,与商品房存量、去化情况建立联动机制,使土地供应与市场吸纳能力相匹配,库存较高的区域要减少乃至暂停用地供应。同时可采取“限房价竞地价”的“招拍挂”形式,控制地价,防止房价过高。

3.转变房产概念,完善公共服务配套。在区块开发上从房地产概念走向公共服务概念,使城市服务实现社区化。结合房产去库存提升居民生活品质,围绕地铁三期规划建设,使重点资源集聚化,疏解主城区城市服务功能,推进城市去中心化。在重点去库存化区块率先实施公共服务社区化试点,将高库存区建设为公共服务改革试验区。在土地出让时同步明确并公示项目红线外公共配套设施的到位时间,避免配套滞后,允许开发商代建、合作建设。

4.多措并举,推进非住宅项目去化。积极引导未开发非住宅用地转为产业用地,用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途。严格控制非住宅项目重点存量区的供应量,积极优化调整布局。加强多方协调,给予折扣优惠,鼓励拆迁重建的专业市场搬迁到商业地产项目,避免重复建设。加大高库存区域新兴产业培育力度,以产业发展和人口导入夯实房地产市场的需求基础。

5.扩大刚需,优化调整购房政策。一是调整购房政策,将家庭唯一住房“卖一买一、卖旧买新”认定为首套房并执行首套房政策。优化改善公积金提取与贷款流程,缩短购房贷款审批时间,加大“公转商”贴息力度。二是加快货币化安置工作,推进国有、集体土地上房屋征收及棚户区改造货币化安置,取消实物拆迁补偿,引导刚性需求进入商品房市场。三是进一步优化购房入户政策,对于高库存的区域,放宽购房入户的面积、金额限制,全面鼓励外来人口购房落户。四是完善安置房和公租房政策,可尝试由政府集中购买商品房作为安置房和公租房,扩大购房补贴和公租房货币补贴的范围,降低税费缴纳比例,引导人才在市场内解决住房问题。

6.资本推动,促进房地产业积极转型。一是进一步探索房地产证券化模式,放开资本市场对去库存的支持,稳步推进杭州房产银行的设立,加快设立房地产信托投资基金,积极拓展金融租赁向房地产延伸,为化解房地产库存提供全面金融服务。二是加快房地产行业并购整合力度,降低开发商资产负债率,给予政策优惠鼓励开发商在最大让利范围内主动降低房价促进销售,化解流动性风险,缓解资金紧张、经营困难等情况。三是培育发展租赁市场,拓宽去库存渠道。出台发展住房租赁市场相关政策措施,搭建住房租赁信息政府服务平台,鼓励个人或机构购买库存商品房开展租赁业务,特别是鼓励有实力的中介公司和专业机构开展长租业务,并在财政和税收上给予支持。

7.加强指导,提高市场服务能力。进一步清理房地产业行政规范,取消过时的限制性行政措施,进一步确立市场作为资源配置主体的地位。加强市场监测分析和舆论引导,加快对当前库存及隐性库存的盘点,制定房产库存地图和指南,及时发现研究新情况、新问题,提高市场分析的科学性,提高房产销售的透明度和房源价格的可靠性。


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