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行百里者半九十
作者:记者 胡灵波 发布时间:2016-03-14 16:31:18 点击率:21次


2008年秋,金都·城市芯宇项目现场,这是临时调整后的采访场地,小小的庭院,阳光明媚。坐在记者面前的吴忠泉,白衣黑裤、板寸头、金属眼镜、笑容真诚,一如既往的平实。

大凡做公司掌门人的,“忙”是共同点,但金都房产集团总裁吴忠泉的忙碌,却是那种工作没有双休日、躺在床上还在想工作的忙碌“成瘾”。这样一次谈话,对吴忠泉来说是奢侈的,原因仅仅是三个多小时内手机只响起过一次。

透过身侧的黑色大块落地玻璃,可以清晰看到项目整洁的工地:黄色吊车的长臂,正在不紧不慢地来回移动。秋日的午后很安静,除了马路上间或行驶过的车辆,在谈话的间隙,你甚至可以听到在这片生长着百年梧桐的土地上,建筑的骨骼正在噼里啪啦地成长。这是一种向上生长的力量,蓬勃于心灵的深处。

■深度

不久前,金都集团刚刚结束了一场规模宏大、横跨全国四个城市的“品质亮剑行动”。在全国楼市调整期下,投入相当的人力、物力和财力,举行这样一项时间跨度长、涉及面广、动用社会资源多的活动,金都意欲何为?

“调控是一个市场调整和新的发展过程。处于关键时刻的房地产商,如何分析目前的市场,如何把握未来的发展趋势,如何建立产品、企业与市场之间的信心,很值得探讨。”吴忠泉说。

在他看来,展示企业的整体运作能力倒在其次,更重要的是,这样的活动能适时地向外界表明金都在特定时期的社会责任感。

“暖市”是重拾市场信心

进入2008年,国际宏观经济风云不断。美国次贷危机的爆发、世界五大投行三家落马的局面,引发全球性经济危机的多米诺骨牌效应,也对中国的经济运行和房地产行业带来心理和资金流上的影响。

10月22日晚,央行、财政部出台一系列暖市政策,加之同月中旬杭州市出台的“24条”房产新政,业界普遍视之为“减压”方式,受长期宏观调控的楼市也初现松绑迹象。

“政策的出台,对行业的稳定和健康肯定是有利的。房地产行业是个综合性的行业,与宏观经济及金融政策都有较大的关联性。但也不能简单看成,政策出台了,后期就没有调整了。只能说,随着政策的松动,消费者的购房需求会被重新激发,市场也会重新获得活跃。”

吴忠泉认为,在房地产市场上,并不是房价单边下跌就能让消费者获利,二手房的买卖情况和房产资产的保值、升值性,都将关系到消费者的利益。

无论是中国改革开放30年以来日益膨胀的住房需求,以及发展率只有56%的城市化进程、新农村建设、缩小城乡统筹等,都让吴忠泉对这个行业的生命力充满了信心。在他看来,城市的发展空间还很大,杭州市民目前的平均居住面积是32平方米左右,随着城市人口集中、城市品质的提高,房地产的需求至少还将保持20年。

市场风雨是一种磨炼

杭州房地产市场上,像金都集团这样历经三轮宏观调控的不多。也正是经历过“阵痛”,让吴忠泉对当前的宏观调控政策有着异于常人的透彻理解。

“真正建立一个理性的、健康的、稳定发展的房地产行业,需要经历很多风浪和锤炼。一个市场的成熟,要经过好几十年的努力。只有经过风风雨雨,我们的政府、企业、消费者付出不同的努力,甚至可能是代价,才能成就一个成熟的市场,一个理性的市场,一个健康的市场。”吴忠泉的话,让人联想起他的豁达。

在这次市场调整面前,不少企业都采取了应对性的策略,其中,比较典型的就是打折风潮。对此,吴忠泉的观点是,每家房地产企业内部情况都不一样,必须要有自己清晰的运作理念定位和措施,跟风绝对不是唯一的手段。

“从某种意义上说,这一次观望也好,波动也好,对行业是件好事,使我们能更加辩证地看待问题,作为企业来说,宏观经济每一轮调控都是一次发展机会和社会发展的进程,你只有付出代价和努力才能上一个台阶。”

所以,当很多人抱以担忧心态时,金都集团却静下心,在内部展开一次有关产品、财务状况、员工素质提升等各个方面的系统性梳理。

行百里者半九十

对于智者来说,每一轮的经济危机都是一个思考的过程:企业风险怎么防范,企业的发展战略怎么确立。

作为一家企业的掌门人,吴忠泉现阶段考虑最多的五个问题就是:房价的预期,资金链的“供血”,产业的生存发展空间,市场观望期还将持续多久,企业该何去何从。

金都集团的成长过程中,经历过国家三次宏观调控,而每次都能够成功化解,这得益于金都从成立伊始,就一直坚持走市场经济、完全市场化的道路。从1993年成立以来,金都房产品的设计定位、开发建设、市场营销,一直延续着“市场化”这三个字。

吴忠泉认为金都的最大优势,就在于它是一个天天在练长跑的运动员,在市场中滚打摸爬的经历,有助于它成功应对任何困难。

美国金融危机爆发后,当全球经济学家开始反思的同时,吴忠泉也从中得到了一个启示:要有效防范风险,实现企业有效地健康成长,并不是一蹴而就的。企业的战略投资、员工队伍的培养、产品质量的把握、品牌的塑造,以及企业竞争核心力的建设,要经过多少年磨炼和长期战略的不断完善才得以确定,这才是防范风险最有效的办法。“所谓行百里者半九十,金都会一直坚持长跑下去。”

■理念

一个企业家的风控意识和社会责任

从某种意义上,外界是将金都与科技住宅画上等号的。而吴忠泉,显然是这项住宅科技革命的最大推手。

十五年来,吴忠泉用一种近乎固执的信念,高擎“科技住宅”的大旗,孜孜不倦地倡导、探索、实践,寻找一条科技节能绿色建筑的开发之路。“国家试点小区”、“国家康居工程”、“建设部3A级住宅性能”、“建设部3★级绿色建筑”……吴忠泉带领他的团队,留给市场一个个带有鲜明“吴氏烙印”的产品。

如今,从杭州城西走出的金都房产,其开发建设的足迹已经遍布杭州、嘉兴、衢州、北京、武汉、厦门、芜湖等地,在全国房地产业树立了良好的企业品牌和社会知名度。金都房产设立的人居科技馆,将科技成果真实地展现给公众,以企业社会责任的角度倡导科技对人居的引领作用。

科技闪耀人性的光辉

作为“吃螃蟹的第一人”,除了敢于尝试的勇气,还需要一种发自内心的热情。

“从自身行业角度出发来说,房产品肯定要不断地提高核心竞争力,不能依靠简单地买地、造房来解决问题;其次,金都想对行业发展、进步做出一些贡献度;最后,从企业运作来说,金都也想形成自己的特色,如果既无特色,又不领先,更没有贡献,企业生存的机会会越来越少。”这就是吴忠泉对多年来执著于“科技”的注解。

即使是旁人不解的眼光,也从未动摇吴忠泉坚持“专业构筑品质生活”、“科技引领人居未来”的理念。

“任何商品越来越好卖的时候,风险也在加大。”在房地产市场最红火的时候,吴忠泉却在担忧。这样一种朴素而敏感的判断能力,取决于其长期以来对生活、经济的关注。

迄今,吴忠泉还清晰地记得1986年余杭乡镇上的一幕:那是个各个乡镇都在生产冰箱的时代,连村里敲敲打打的小作坊都不例外,最多的时候,一个余杭县有20多家冰箱厂。

“大家都在做的时候,其实背后已隐约埋下定时炸弹,这个时候不打造企业核心竞争力,总有一天会淘汰的。”最终,吴忠泉的担忧变成现实,也更加坚定他在企业创业初期就要确定专业化方向的信心。

行事低调的吴忠泉,对于金都的产品却从不吝啬滥美之语。而他最自豪的是,由金都打造的房子经过长久的居住后,在二手房市场上表现出来的比周边楼盘高得多的挂牌价,并由此培养的一大批忠实的业主。

“房地产形势好的时候,做科技、做绿色,金都付出的代价很大,房价却未必卖得最高,但是通过业主的居住,产品能慢慢凸显出来,获得较高的业主的满意度。”吃亏一点、花的心血大一点、投入大一点,这就是吴忠泉在建造房子时,所恪守的最朴素的情感。

也正在从新金都城市花园、金都华庭、富春山居、金都华府等一个个楼盘的逐步积累,让金都在住宅科技上的运用越显驾轻就熟,如今,集合18项科技体系的金都·城市芯宇的亮相,标志着金都集团长达十五年的科技积累集中升华为质变。

立足杭州,适度向外发展

“不要把鸡蛋放在同一个篮子里”,这几乎是人人都熟稔的经济学投资理论。但是更多时候,侥幸心理让我们耽于现状。

2008年,是金都的“交付大年”,有四个项目陆续迎来交付:武汉的金都·汉宫一期10月底交付使用,北京的金都·杭城基本建成,厦门项目蓝湾国际12月份交付使用,富阳的金都铭苑将在年底交付。其中,前三个项目均是金都跨省发展的外地楼盘,目前都已全面建成,销售也都达到90%以上。

这意味着,金都早几年在外埠的投资,终于到了“拉网收鱼”的阶段,200万平方米房子的建成,大量资金的回笼,对处于现阶段的房地产企业来说,无疑是规避风险、把握市场节奏最好的礼物。

六年前,金都集团调整企业战略布局,走出杭州,适度对外扩展,到全国部分经济发达城市进行空间布局。

“为什么要走出杭州,其中有一个因素,就怕全部集中在一个城市里面,资源有限,集中度太高,企业风险会比较大。另外,我考虑到每个城市有一个发展的过程和发展的差距,我们可以去经历不同城市的房地产发展历程的不同阶段。” 在“出走”的这件事情上,吴忠泉再次显示出其对行业、企业发展的危机意识。

在金都制定了“立足杭州,适度向外发展”发展思路后的半年多时间里,最终确定把嘉兴作为金都房产走出杭州向外发展的第一站。而后一发而不可收拾的金都,在北京、厦门、武汉、芜湖等城市接连“播种”,完成量上的扩张。

如果说前几年的金都在异地城市,是一个摸索、认识市场的过程,那么现在的金都,已然将项目做成当地的属地品牌。

“不贪求大,不贪求盲目扩张”,抱以务实之态的吴忠泉称,今后的杭州,还将是金都集团的大本营,而金都会在已进入的城市中,把根扎得更深。“没有必要,也没有精力达到每个城市,如果是纯粹跳跃式的发展,就会失去企业原有的节奏,只有扎根,把队伍建立好,更加体现当地的特色,才能厚积薄发。”

■对话

Q1:面对市场的变化,金都未来的企业战略发展,将会做怎样的调整?

吴忠泉:进一步树立品牌,加强品质合作。从长远来看,这个产业还是有很大发展前景的,所以,金都还是会坚定不移走下去,寻求更优质化的合作,这包括产品供应商、规划设计人力、建筑商、市场拓展、合作伙伴的优化等。

Q2:金都目前的产品类型,有别墅、排屋、多层、高层、排屋,基本覆盖了各个产品层面,这跟你个人喜好有关吗?

吴忠泉:可以自主地选择地块,然后进行产品分析,对我来说,是件快乐的事情。在不同的时候,选择不同的地点确定不同的物业类型。比如金都华府要体现南宋皇城的文化,势必要做粉墙黛瓦,小巧玲珑点;金都·城市芯宇的地理位置比较开阔,可以做得大气一点,体现现代的精神。我还是坚持,产品的内在要有金都独特的文化,外在要跟当地的景观资源、文脉延续起来。类型的多样化,除了地段、时间因素,还有个人喜欢尝试新事物的内在的愿望。

Q3:现阶段,你对金都的发展,最满意是什么,最不满意是什么?

吴忠泉:最满意的企业还是在一步一步发展,尤其这几年我们的产品不断受到市场认可、业主认可。另外,就是我们坚持走的绿色建筑、科技节能的道路越来越被人接受,消费者观念开始转变了,多年的辛苦积累,能让我们有很多经验可以跟国家住房和城乡建设部的专家们在一个平台上直接交流。

从金都短板的角度,如果想做杭州房地产市场排头兵,规模还是不够大,这里指的不仅仅是简单的一个数量,而是涉及各种要素关联,如员工队伍、资金的融资平台、对外的合作能力、市场的品牌度提升等。

Q4:除了工作,平常你最喜欢做什么?有什么休闲、娱乐方式吗?

吴忠泉:不好意思,我实在没什么个人爱好,基本上也没有什么休息天,大部分的时间全部是在工作上。哪怕睡在床上也是在想单位里面的事情。

Q5:很多人佩服你,觉得你精力很旺盛,凡事喜欢亲力亲为?

吴忠泉:人家可能更多地看到了我的辛苦,但是对我来说,做事的过程就是开心和享受的过程,当然,希望自己能尽可能再快乐一点。

■思辨

吴忠泉之

“老总言论”

言为心声,文如其人。察其言,观其文,大体可见一企业家之作风以及内心的信念、追求、理念、情感、个性和心灵。

金都集团有份内部月刊,每月两期,迄今已两百余期。其中,有个栏目叫《老总言论》,自开辟以来,吴忠泉每期必写,从未间断。这在房地产界乃至企业界“一把手”中实属不寻常。

对此,吴忠泉的解释是:开了头就要写下去;另外,通过这种形式,可以把内心的想法表达出来,与朋友交流、与员工交流、与合作伙伴交流。而今,这个栏目已经成为沉淀其思想的一个特殊载体。

今后的房地产竞争是规模、品牌、实力的竞争,不进则退,退则消失,我们必须努力抓住新的发展机遇,在竞争中求发展。(2000年4月,金都在杭政储出(2000)10号地块上一举中标,即如今的金都华庭地块,这也是杭城首块通过招拍挂方式出让的土地。)

自己说得最好听,还比不过普通百姓的一句话。我们的设计师、工程师还是要沉到底,踏踏实实地研究市场、研究产品,注重小区规划的合理性和整体性,注重建筑细部的精致,注重住宅小区的生活,唯有这样,才能造出画一样房子……老百姓的评价才是最真实的,业主才是我们真正的老师。(2002年,一个8岁小男孩脱口而出的一句“像画一样的房子”,让吴忠泉心生惶惶然,也让其给金都定下最基本的目标就是造“像画一样的房子”。)

通过科技提高房子的舒适性,同时减少住宅使用过程中的费用,这无论是从时下考虑还是长远考虑,都是开发商的天职,这也就是我们无论是过去还是今后都将坚定不移依靠科技进步建设科技住宅的最基本的想法。(2005年7月,吴忠泉将金都未来的发展战略,定位为人居科技的应用者、实践者和集成者。)

房地产项目的规划设计定位往往注重项目产品的特征,所以这几年一直流行各种风格,但克隆毕竟是克隆,再好看也可能会缺少一些内在的气质,缺乏产品内在的个性和煽动性。从产品特征走向生活品位、精神品质的作品一定更具生命力和竞争力。(2007年9月,吴忠泉认为未来的购房者,不再是被动地接受地段、户型、环境、价格,而是更加关注楼盘未来的生活整体画面。)


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